Il metodo reddituale per capire il prezzo di un immobile

Il prezzo di mercato di un immobile si conosce con certezza solo dopo che il preliminare di vendita è stato sottoscritto da venditore ed acquirente. Tuttavia ogni trattativa deve cominciare da una valutazione del prezzo da parte del venditore e dalla corrispondente controvalutazione dell'acquirente. Il vantaggio di usare questo sito per formarsi l'idea del prezzo di una casa, sta nel fatto che la valutazione si basa sul valore di locazione dell'immobile. Non serve compravendere l'appartamento per capire come il mercato lo valuta! Inoltre il metodo reddituale è relativamente indipendente da inpennate o crisi del mercato delle compravendite e quindi particolarmente utile in momenti di incertezza o di eccessi di mercato.
I limiti del metodo reddituale dipendono dal fatto che prescinde dalla reale consistenza dell'immobile e si riferisce unicamente a quanto l'immobile potrebbe rendere nel mercato delle locazioni. Ecco perchè servono aggiustamenti ma si intende comunque che: dove affitti a poco vendi a poco.

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Pensiamo alla nostra casa come se fosse una attività finanziaria, cioè alla corrispondente somma di denaro investita nel tempo.
Ogni tipologia di investimento ha ogni anno un suo rendimento tipico che è proporzionale alla somma investita. Se conosciamo la percentuale di interesse che mediamente il mercato riconosce a quel tipo di investimento e quanto interesse ne abbiamo ricavato possiamo ricostruire quale è la somma di denaro investita. Così semplicemente ragiona il metodo di valutazione reddituale.

Una ratio prezzo/affitto ( price/rent ratio ) è simile alla price/earnings ratio comunemente utilizzata per il mercato azionario.

In Italia il rendimento medio stimabile, senza considerare i tributi che gravano sugli immobili e sul loro reddito, si aggira tra il 3% e il 5%. Certamente esistono eccezioni particolari che non possono essere qui considerate. Un rendimento atteso medio, come puoi leggere nel link qui sotto relativo alle pagine del Sole 24 Ore, è quella del 3,8%. Inserisci l'importo dell'affitto che già ricevi o che penseresti di ricevere nell'apposito campo di inserimento e semplicemente il sito ti mostra quale sarebbe la somma di denaro che rende il 3,8% all'anno. Meglio sarebbe essere i più esatti possibile nell'indicare la somma di un affitto ipotetico, confrontando il tuo appartamento con appartamenti simili e aventi le stesse caratteristiche della tua zona. Per quanto riguarda il rendimento posto all'inizio al 3,8%, puoi cambiarlo, ma fai attenzione che all'aumentare dell'ipotetico rendimento il prezzo dell'appartamento cala e viceversa.

1) Inserire l'affitto mensile che si riceve o si stima di ricevere
2) Inserire le migliorie e le caratteristiche generali.
3) Calcolare e ragionare sui risultati ottenuti.

Banca dati delle quotazioni immobiliari
Agenzia Territorio: Banca dati delle quotazioni immobiliari

 

 

 

 

Rendimento immobili italia 2013

Rendimenti ISEM 2013

Una ratio prezzo/affitto ( price/rent ratio ) è simile alla price/earnings ratio  utilizzata per le azioni
Il metodo di valutazione reddituale spiegato negli USA

 

 

Statistiche catastali agenzia delle Entrate

Informazioni su circa 72 milioni di immobili, (vani, superfici o volumi e la rendita catastale) Agenzia delle Entrate.

Valutazione immobili Tecnocasa/Sole24Ore

Pagina dal sito International Monetary Fund (IMF) sul rendimento degli immobili rispetto alla loro rendita comparato a livello internazionale. House Price-to-Rent Ratio.

 

 

mettere a reddito l'immobile per far fronte alla congiuntura sfavorevole e al fisco in crescita

Dal sio dell'ISTAT le proiezioni per il 2015

Per completare le opzioni della prima pagina di questo sito usa il buon senso, senza sopravvalutare ciò che è tuo. Una precisazione: quando scegli la tendenza di mercato cerca di mettere quella che esprime meglio il sentimento comune diffuso tra la gente circa le prospettive future del mercato immobiliare.

 

Perchè si tiene conto solo di pochi fattori per affinare il puro risultato della valutazione reddituale basata sull'affitto ottenuto con metodologia comparativa ?
In realtà la semplicità del metodo ne è la forza. Se l'appartamento è grande o piccolo, situato in un grande centro o in aperta campagna o in località turistica, se è dotato di impianti e rifiniture scarse o eccellenti, ecc..., ce lo dirà il prezzo pagato dall'inquilino.

 

Nel valutare in generale la resa dei nostri immobili come se essi fossero capitali investiti dobbiamo considerare due importanti differenze di cui i calcoli di questo sito danno poco conto.
La prima riguarda gli effetti dell'inflazione che nel caso dei capitali ne erode il valore mentre nel caso degli immobili, almeno nel passato, ne fa aumentare il prezzo in modo che l'importo dell'inflazione si aggiunge alla percentuale di rendimento che ricaviamo dall'affitto.
La seconda riguarda le spese di manutenzione, assicurazione, ammodernamento che sono semplici commissioni di gestione per i capitali, mentre per gli immobili talvolta possono essere spese consistenti (superiori al 35% del canone annuale lordo). Le spese, assieme alla fiscalità, giocano un ruolo fondamentale nel determinare la redditività di un immobile.


Banca dItalia. Questioni di Economia e Finanza (Occasional Papers)
Valutazione immobili metodo Nomisma
Linee Guida per la valutazione Immobiliare di Nomisma
Nomisma
Seguendo l’indice di idealista.it, nel primo semestre del 2014 il mercato degli affitti ha segnato ancora una diminuzione dei prezzi dei canoni in diverse città.


Il reddito da locazione da considerare deve essere "normale", non deve cioè configurare componenti eccezionali. Deve essere stabile, non derivante da locazioni occasionali e sporadiche, non ripetibili costantemente nel tempo, deve inoltre essere al lordo delle imposte, degli oneri finanziari e delle spesa di mantenimento e gestione dell'immobilie.




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